המגמה בשוק הנדל"ן למגורים בשנה שעברה היתה ברורה: מחירי הדירות ירדו ב־2.3 אחוז. לעומת זאת, שכר הדירה דווקא התייקר ב־1.9 אחוז. שינוי המגמה בענף נובע בראש ובראשונה ממכרזי 'מחיר למשתכן', שייצבו במידה רבה את המחירים עם נטייה לירידות נקודתיות - בעיקר באזורים שההיצע בהם גדל משמעותית.

יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, איציק לוי, מסביר: "עד כה שווקו כ־60 אלף יחידות במסגרת המחיר למשתכן. כשמודדים את ההשפעה על ירידת מחירי הדירות, לפי הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני כמה שבועות, עולה כי היתה ירידת מחירים של 2.3 אחוז לעומת 2017. הנתון הזה מכיל בתוכו את מחירי הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, שהם כרבע מסך המכירות בשנה הזאת. אם נקזז את מחירי הדירות למשתכן שנמכרו במחירים מוזלים, לא בטוח שחלה ירידת מחירים ב־2017.

"לעומת זאת, כמעט שלא יצאו מכרזים ושווקו מגרשים לכלל האוכלוסיה. המשמעות היא שנכון להיום יש מחסור הולך וגדל לדירות לשוק החופשי. זה קורה גם כי קבלנים נמצאים כיום בחוסר וודאות, בשל האווירה הקיימת, כך שהרבה רוכשים 'יושבים על הגדר'.

שכונת הר חומה בירושלים | צילום: שלומי כהן

"מצד שני הרבה קבלנים מעכבים בנייה חדשה של פרויקטים עד שמצב השוק יתבהר. ההערכה היא שבשנה-שנתיים הקרובות יימסרו יותר דירות לרוכשים במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בהיקפים גדולים של דירות, בעיקר בפריפריה. הציפייה היא שהביקושים יהיו הרבה יותר נמוכים מההיצעים, מה שיביא לירידת מחירי השכירות באזורים האלה ועלול לסכן את המשקיעים.

"לכך יש להוסיף מיזמים של התחדשות עירונית ותמ"א 38: בשנת 2018 גדלה כמות הדירות שיצאו לשיווק במסגרת התחדשות עירונית, וכן גדלה כמות הפרויקטים שנבנים כיום במסגרת תמ"א 38 ופינוי־בינוי.

"סיבות נוספות הן בריחת משקיעים לחו"ל, שפונים לשני שווקים: דירות בחו"ל ושטחים מסחריים בישראל, וירידת חלקם של תושבי חוץ ברכישת דירות בישראל. הסיבות העיקריות לכך הן מס הרכישה הגבוה שמוטל על תושבי החוץ, שמגיע לעשרה אחוזים, והתחזקות השקל לעומת היורו והליש"ט.

"כמו כן, המגבלות שהטיל בנק ישראל על האפשרות לקחת משכנתאות והאפשרות להעביר כספים מחו"ל לישראל מקשטת על הקונים. יש לציין שלאחרונה מתגברת תופעה חדשה של רוכשים שמגיעים מטורקיה. זה קורה עקב ההקצנה והמצב הפוליטי הקשה שם, שמדרבן יהודים מהקהילה בטורקיה לרכוש דירות בארץ למגורים ולהשקעה".

 ומה צפוי לנו בהמשך 2019?

"השנה הנוכחית מאוד מעניינת מכיוון שהבחירות נמצאות במרחק של שבועות ספורים", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי. "אני מאמין שמחירי הדירות יישארו יציבים לפחות עד לכינון הממשלה החדשה. השוק יושפע מאוד מהמדיניות של הממשלה הבאה, כשהמשימה הראשונה שתונח על שולחנה תהיה להגביר את קצב התחלות הבנייה של דירות חדשות ושל דירות במיזמי התחדשות עירונית, כדי למנוע את חזרת המגמה של עליית מחירים בשוק".

ירושלים

מחוז ירושלים רשם את ירידת המחירים הגדולה ביותר השנה. בינואר 2019 לבדו ירדו מחירי הדירות במחוז ירדו ב־1.4 אחוז. אומנם בשנה החולפת חלה ירידה בהתחלות הבנייה בבירה, אך ההיצע סיפק את הביקושים בעיר. בנוסף הרוכשים ממתינים למכרזים נוספים שאמורים להתפרסם במסגרת 'מחיר למשתכן', כגון  910 יחידות דיור בשכונת ארנונה שאמורות לפי הודעות משרד האוצר לצאת למכרז בחודש הבא.

"אף על פי שירושלים יקרה מאוד במחירי נכסי הנדל"ן היוקרתי שבה, היא נחשבת לאחת הערים העניות בישראל. את עליית המחירים בשנים הקודמות יצרו בעיקר משקיעי החוץ", מסביר יו"ר לשכת המתווכים במחוז אסף אפשטיין. "יותר מכל מקום אחר בארץ ירושלים היא העיר שבה יהודים מכל רחבי העולם נוהגים לרכוש נדל"ן מסיבות רגשיות־דתיות. עד לפני כמה שנים משקיעי החוץ - ביניהם גם לא יהודים - קנו בעיר הרבה מאוד נדל"ן, ובמחירים גבוהים, מה שגרם לעליית מחירים משמעותית שהשליכה רוחבית על רוב התחום.

"בשנים האחרונות המגמה הזאת התהפכה מכמה סיבות: העלאת מס הרכישה, מס שבח גבוה במכירה לתושבי חוץ, תשלומי ארנונה כפולים לנכסים ריקים, הקושי שנוצר בהעברת כספים מחו"ל לישראל בגלל רגולציה מכבידה בנושא הלבנת הון, וסוגיית קרקעות הכנסייה בירושלים. כל אלה הובילו למגמת ירידה במחירי נכסי היוקרה בעיר והפכו את הרכישה לצעד פחות כלכלי. כלומר התפקיד של ה'חוצניקים' במשחק הנדל"ן של ירושלים כמעט שאינו קיים יותר.

"המצב הזה הותיר הרבה נכסי יוקרה בעיר ללא קונים פוטנציאליים. רוב התושבים המקומיים אינם מסוגלים לשלם את מחירי הנדל"ן היוקרתי ולכן נוצר ואקום והרבה מאוד נכסים יקרים נשארים על המדף למשך חודשים רבים ללא קונים. זה הוביל לירידת מחירים בעיקר בשכונות כמו רחביה, טלביה, מושבה גרמנית, בקעה, קטמון הישנה, ימין משה וממילא.

"בשוק הנדל"ן הבינוני והעממי יש ירידה משמעותית בכמות הפניות של קונים לעומת שנת 2017. לא מעט קונים מעדיפים לא להחליט ויושבים על הגדר בציפייה לראות מה יקרה למחירים. יש קונים שהלכו לכיוון של 'מחיר למשתכן' והמשמעות היא שהם יוצאים משוק הנדל"ן לעשר השנים הקרובות - 5-4 שנים עד לקבלת הנכס ועוד חמש שנים שבהן אסור להם למכור את הנכס. זה בהחלט משמעותי.

"מוכרים שחייבים למכור מתפשרים יותר במחיר, אם כי במידה לא רבה. אפשר לומר שבאופן כללי מגמת המחירים היתה יציבה עם נטייה קלה של 3-2 אחוזים למטה - אם כי יש שכונות שהמחירים ירדו בהן קצת יותר לאחרונה, כמו הר חומה. באופן כללי הייתי מסכם ואומר שהשוק במגמת האטה, עם מיעוט עסקאות ונטייה קלה לירידת מחירים".

מחוז חיפה

בחודש ינואר חלה עלייה של 0.9 אחוז במחירי הדירות במחוז חיפה. הדבר ממשיך את המגמה שהחלה בשנה שעברה. עליית המחירים חלה בעיקר בחיפה, שעוברת תהליך של התחדשות והפכה ליעד מבוקש הן לזוגות צעירים ומשפרי דיור והן למשקיעים. גם פרויקטים של פינוי־בינוי ששווקו בעיר בשנה החולפת ופרויקט ענק לחידוש ואדי סאליב והעיר התחתית תפסו תאוצה, כך שיותר ויותר פרויקטים חדשים יצאו לשיווק באזור.

ישובי הצפון

חלה בתחילת השנה הנוכחית ירידה של 0.7 אחוז במחירי הדיור. בשנתיים האחרונות אזור הצפון ויישובים כמו עפולה נהנו מעלייה בהתחלות הבנייה בשל מכרזי 'מחיר למשתכן'. באזורים שבהם המדינה הוציאה מכרזים למאות יחידות דיור במחיר למשתכן הצעד הוביל לירידת מחירים.

עכו־נהריה־כרמיאל

בשבע השנים הקודמות חלה עליית מחירים משמעותית באזור, אולם המגמה יכולה להשתנות בעקבות מכרזים נוספים שאמורים להתפרסם לבניית יחידות דיור, היקפי בנייה משמעותיים שהחלו ופרויקט 'מחיר למשתכן'.

"במעלות, למשל, מרגישים עצירה בעיקר ברכישות של דירות שעולות יותר ממיליון שקל. בעכו שוק המשקיעים ירד ויש דשדוש מחירים בדירות הקטנות. בכרמיאל, בשונה מהאזורים האחרים, רואים היצע של דירות חדשות בשכונות חדשות כמו גבעת רם, ולכן הרגישו פחות עסקאות אבל ללא ירידת מחירים", מסבירה מיכל קורלנד, זכיינית 'רי\מקס חלוצים' באזור נהריה עכו וכרמיאל.

מה התחזית עד לסוף השנה הנוכחית?

"המחירים ימשיכו לדשדש או אפילו יירדו מעט. אם מסתכלים על יישובים וערים באזורים האלה שחתמו על הסכמי גג, כמו כפר ורדים, נהריה, מעלות ועכו, המשמעות היא בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות. בנוסף, הסכמי הגג יסייעו להביא אוכלוסיות חזקות לאכלס את הדירות באזור. ועם זאת, אם התשתיות, מוסדות החינוך והתעסוקה לא ייתפתחו בקצב של הבנייה זה ייצור היצע גבוה יותר מהביקוש לדירות. במצב כזה תהיה ירידת מחירים משמעותית".

הקריות

"בשנת 2018 נרשמה ירידה בכמות העסקאות בכל הקריות בהשוואה לאשתקד", אומר אודי שמול מ'רי\מקס פמילי' בקרית ביאליק וקרית מוצקין. "אנחנו רואים ירידה בביקוש לדירות בעלות יותר ממפלס אחד. כמות גדולה מאוד של דירות 'מחיר למשתכן' הוציאה את הזוגות הצעירים מהשוק. המשקיעים עדיין פה, אבל רק בעסקאות ספציפיות ואטרקטיביות במיוחד. בקריות רואים את כל סוגי העסקאות, משפרי דיור, מחיר למשתכן, דירות יוקרה, בנייה חדשה נרחבת ושכונות ישנות שמתפתחות (פינוי־בינוי).

"בשכונת אפקה בקרית מוצקין המחירים ממשיכים לרדת גם בתחילת 2019, ולמרות הפרסום האגרסיבי אי אפשר עדיין לראות את השכונה מתקדמת בקצב שציפו. קבלני 'מחיר למשתכן' שם ביקשו להפחית עוד יותר את המחירים כדי למשוך למקום את הזוגות הצעירים, ונראה שזה עדיין לא פוגע. השכונות הוותיקות הן עדיין שחקן חזק בביקוש ואפשר ניתן לראות הרבה עסקאות באזורים האלה".

מחוז המרכז

בשפלה, השרון, פתח תקווה, ראש העין, מודיעין וגוש דן ניכר כי בשנה שעברה מחירי הדירות התייצבו ובערים מסוימות הם אף עלו במקצת. אומנם על פי מדד מחירי הדיור חלה במחוז תל אביב ירידה של 1.1 אחוז, אך הסיבה נעוצה בירידה במספר המשקיעים ותושבי החוץ שרכשו דירות בעיר. במחוז המרכז היתה ירידה קלה של 0.1 אחוז. הסיבה היא בין השאר מיעוט מכרזי 'מחיר למשתכן' יחסית לביקוש והרבה פרויקטים של התחדשות עירונית שיצאו לדרך בשנה החולפת.

דרום תל אביב. תחושת אי ודאות | צילום: דנה קופל

תל אביב

תל אביב, יותר מכל עיר אחרת, היא הסמל העיקרי של שוק הנדל"ן בישראל. שוק הדיור בה השתולל בין שנת 2009 ל־2016 והגיע לנקודת רתיחה שטרם נראתה כדוגמתה בעבר.

"היקף עסקאות הנדל"ן היה בלתי הגיוני. משקיעים מקומיים נהרו לענף יחד עם לא מעט משקיעים מעבר לים", מסבירים מיכל שגיב וצחי זוהר ממשרד 'ואלור נכסים'. "בשנת 2018 חלה האטה משמעותית יותר בשוק הנדל"ן בתל אביב, והנפגע העיקרי היה שוק מגורי היוקרה ושוק בתי הקרקע.

"חוק הלבנת ההון העולמי והידוק הרגולציה הבנקאית נכנסו לתוקף ובנוסף המיסוי הגבוה שהוטל הרחיק כמעט לחלוטין את תושבי החוץ משוק הנדל"ן בארץ, ובתל אביב בפרט. נכסים רבים נותרו על המדף חודשים רבים, דבר שהביא לירידת מחירים בעיקר באותם נכסים שהיו חייבים להימכר. חלה עצירה משמעותית הן בעסקאות יד שנייה והן בדירות חדשות מקבלנים. השוק העיקרי למעשה שנותר פעיל הוא שוק הנכסים שמחירם נמוך מ־2.5 מיליון שקל.

"בנוסף חייבים לקחת בחשבון את תוכנית המתאר העירונית (ת"א 5000) שנכנסה לתוקף בשנת 2017, תוכנית הרובעים של תל אביב, תוכנית 'מחיר למשתכן', הכבדת המיסוי על משקיעים ותושבי חוץ שיזם שר האוצר משה כחלון ותחילת עבודות הרכבת הקלה. כל אלה, וגם משתנים נוספים, היו הבסיס לשינוי המגמה והשפיעו על ציבור הקונים. וכך, לא מעט קונים פוטנציאליים העדיפו לעצור את עצמם ולדחות את הרכישות מתוך אמונה שהמחירים עומדים לרדת והשוק ישתנה.

"גם המשקיעים כבר לא התנפלו על הנכסים והחל להיווצר מצב שבו כולם יושבים על הגדר. התופעה הזאת של רכישת נכסים בידי תושבי חוץ, לא פעם במחירים גבוהים ממחיר השוק, היתה הגורם המשמעותי ביותר ששמר על מחירי הדירות הגבוהים - ולמרות מחסור ברוכשים מקומיים מנע ירידת מחירים דרסטית", הם מסכמים.

ומה צפוי לנו בהמשך השנה?

"התחושה השרויה בשוק היא של אי־ודאות. לא ברור עדיין אם השוק יישאר כפי שהוא או שתהיה התאוששות. יש כמה גורמים שיכולים לגרום זעזוע נוסף בשוק, למשל העלאת הריבית על משכנתאות. מדובר בשנת בחירות, דבר שכשלעצמו גורם אי־ודאות, אבל עם זאת גם מעורר אופטימיות מסוימת שדווקא שינוי בהרכב הממשלה יביא עימו את השינוי המיוחל ואת האור בקצה המנהרה. מתוך ניסיון אישי, המבוסס על  שנים רבות של עשייה, אנו סבורים ומקווים שהתאוששות השוק היא רק שאלה של זמן".

פתח תקווה

יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן בפתח תקווה וראש העין והמנכ"ל והבעלים של רשת 'שחף נכסים' ערן ניסים, סבור שהביקושים בעיר צפויים לעלות משמעותית בשנה הנוכחית, אף על פי שב־2018 היו ירידות בביקושים ונעשו פחות עסקאות נדל"ן.

"השוק ספג קשיים ברמה המקומית והארצית מאחר שזוגות צעירים מחכים להזדמנויות כמו 'מחיר למשתכן' וירידות מחירים. בנוסף, משפרי הדיור שמחזיקים נכס להשקעה נמנעים מלרכוש נכס נוסף לעצמם בעיר בגלל מס הרכישה הגבוה. אם לא די בזה, משקיעים שמחפשים נכסים במחירים סבירים, ומחכים לירידת המחירים, פנו לרכוש דירות בפריפריה ובחו"ל".

מודיעין | צילום: שאטרסטוק

מודיעין

בשנת 2017 נמכרו במודיעין קרוב ל־600 דירות יד שנייה ומספר דומה של דירות יד ראשונה מקבלנים. בשנת 2018, לעומת זאת, נמכרו כ־630 דירות מיד שנייה, ואילו בגזרת הדירות מיד ראשונה חלה ירידה משמעותית לכ־360 דירות בלבד.  בשנה הזו אוכלסה שכונת ציפורים, מרבית המע"ר שווק ונותרו לשיווק רק דירות בשכונת נופים. זו היתה שנה עם הרבה מאוד אתגרים, כשנוספו לעיר מאות דירות במסגרת מחיר למשתכן, וקבלנים עדיין לא החלו לשווק פרויקטים חדשים.

זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן, שמכהן כיו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן במודיעין, מסביר: "תופעה נדל"נית ייחודית למודיעין היא שכל שכונות העיר דומות זו לזו. יש שכונות חדשות וחדשות יותר (שהרי העיר הוקמה לפני כ־23 שנה בלבד). אומנם יש שכונות שהבתים בהן יקרים יותר, אבל הדבר אינו נובע מהמיקום הגיאוגרפי, אלא מגודל הבית או מידת התחזוקה שלו.  מי שאינו מכיר את העיר לא אמור ליפול עם שכונה זו או אחרת.  גם בשכונת בוכמן, שידועה כיקרה יותר, הבתים בה פשוט גדולים יותר לעומת אזורים אחרים, ועל כן המחירים גבוהים יותר. אבל אם נפרוט את המחיר לפי מטרים, אין הבדלים גדולים במחירים למטר בין השכונות.

"רמת מחירי הדירות בעיר כמעט שלא השתנתה. אומנם בדירות 4 חדרים היו ירידות מחיר קלות, בעיקר בגלל היצע של דירות במסגרת 'מחיר למשתכן', אבל בדירות גדולות יותר לא נרשמה תזוזה למטה, ואולי אפילו קצת כלפי מעלה. מחירי השכירות בעיר לא השתנו, בזכות ההיצע של שכונת צפורים".  

ומה יהיה בשנה הנוכחית?

"אנו לא צופים ירידה במחירים, אלא שתמשיך העלייה המתונה שאנו עדים לה. כבר בדצמבר 2018 וינואר 2019 ראינו עלייה בביקושים בדירות חדשות מקבלנים. עקב כך, מרבית הקבלנים העלו את מחירי הדירות, וכשיש עלייה במחירי דירות מיד ראשונה, יש לזה השפעה ישירה גם על מחירי הדירות מיד שנייה.

"בנוסף, במהלך שנת 2019 יחל שיווק שכונת מורשת, עקב כך אני מעריך שמספר הדירות מיד ראשונה שימכרו ישוב ויעלה, והיה דומה יותר למספרים שראינו בשנת 2017".

ראשון לציון

"ראשון לציון נחשבת עיר מבוקשת מאוד מבחינה נדל"נית", אומרת יו"ר לשכת המתווכים של מחוז השפלה ומנכ"לית חברת 'נדל"ן ראשון' רויטל לוי. "אזורי הביקוש הם בעיקר בשכונות המרכז: כצנלסון, רמז, אברמוביץ', וגן נחום. בשנה האחרונה כמות העסקאות הגדולה ביותר היתה דווקא בשכונת רמב"ם. מדובר בשכונה  הגדולה ביותר בעיר והמחירים בה נמוכים משמעותית משכונות המרכז הוותיקות כגון כצנלסון ורמז. עם זאת, בעקבות עלייה בביקוש לדירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38, ולמרות העצירה של מתן ההיתרים השנה  לביצוע הפרויקטים - אין כמעט שינויים בכמות העיסקאות ב־2018 לעומת 2017".

ואיך יתנהל השוק השנה?

"הציפייה עד סוף השנה היא לעלייה במכירות בעקבות שחרור היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר, במיוחד  בשכונות הוותיקות, והתחלת תוכנית פינוי־בינוי לפי תוכנית מתאר ראשון לציון במרכז העיר".

מחוז הדרום

גם בדרום מיזמי 'מחיר למשתכן נמצאים בין השחקנים המרכזיים של שוק הנדל"ן. בבירת הנגב, לדוגמה, נרשמה עלייה ברכישת דירות חדשות, אך בניכוי 'מחיר למשתכן' נרשמת אפילו ירידה בתחום הזה. באשדוד התחזית היא כי קצב מכירת הדירות השנה יהיה בעלייה, לעומת 2018, שברוב מהלכה נרשמה ירידה.

באר שבע. כבר לא יושבים על הגדר | צילום: הררצל יוסף

באר שבע

"שנת 2018 המשיכה וחיזקה כמה מגמות בשוק הנדל"ן בעיר. רובן המוחלט של הדירות שנמכרו הן בבנייה רוויה בדירות 5-3 חדרים. מעל 90 אחוז מהעסקאות שבוצעו היו של דירות בבנייה רוויה, כולל עסקאות של דירות יד שנייה. היקף העסקאות היה דומה לאלה שבוצעו בשנת 2017, עם ציפייה לירידה קלה של 2.5-2 אחוז", מסר הבעלים והמנכ"ל של 'רימקס באר שבע', שי שטרן.

"לגבי רמת המחירים אפשר לומר שהמחיר הממוצע לדירות 3 ו־4 חדרים עלה, אם כי עלייה מתונה של 2.3 אחוז לדירת 3 חדרים ו־0.3 אחוז לדירות 4 חדרים לעומת המחירים בשנת 2017. אם מנתחים את הנתונים רואים שינוי קיצוני יותר ברמת המחירים לדירות 3 ו־4 חדרים בפרופיל הגבוה יותר (חדשות או משופצות). דירות 3 חדרים רשמו עלייה של 3 אחוזים, אך  דירות 4 חדרים ספגו ירידה של 2.5 אחוזים.

"האזור שבו הנתונים הנ"ל באים לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר הוא השכונות החדשות רמות ונווה זאב. בשכונת רמות אנו רואים הרבה יותר עסקאות בטווח מחירים של 1.2-1.1 מיליון שקל בהשוואה לשנת 2017 ולתחילת 2018, אז התבצעו בה הרבה יותר עסקאות בטווח מחירים של 1.3-1.25 מיליון שקל.

"בדירות יד ראשונה המספרים מטעים לחלוטין. אם נסתכל על היקף העסקאות נראה עלייה של כמעט 50 אחוז,  אך אם ננכה מכך את הדירות ב'מחיר למשתכן' אנו מזהים המשך של מגמת הירידה במכירת דירות חדשות לשוק החופשי. אם נשווה את 2018 לשנת 2016 נגלה שהיתה ירידה של כמעט 50 אחוז בהיקף העסקאות. הסיבה היא מצד אחד הכניסה של פרויקט מחיר למשתכן ומצד שני הפסקת השיווק של היזמים והקבלנים 'עד יעבור זעם'".

מה יקרה מעכשיו עד לסוף 2019?

"המגמה בשוק דירות יד שנייה תתהפך ונראה עלייה בהיקף העסקאות לצד עלייה קלה במחירי הדיור. אנו רואים כבר היום קונים שהולכים לקראת המוכרים ומפסיקים לשבת על הגדר. את התוצאה של המגמה הזאת נראה בחודשים הקרובים".

אשדוד. עלייה ברכישות | צילום:  עמית שאבי

אשדוד

שנת 2018 בפצצת הנדל"ן אשדוד התאפיינה בקצב מכירות איטי, מאוד בדומה לשנת 2017. הסיבה העיקרית: כניסת מסלול 'מחיר למשתכן' שיצר האטה בקצב המכירות מאחר שהרוכשים הצעירים העדיפו 'לשבת על הגדר'. "עם זאת, ברבעון האחרון של 2018 חזרו גם הצעירים וגם שאר השוק לקניות בקצב מהיר יותר", אומר זכיין אנגלו־סכסון באשדוד מיכאל בנימיני. "מסתמן כי בשנת 2019 קצב המכירות יהיה מהיר יותר והקונים יגבירו את קצב הרכישות ונראה שהביקושים יעלו עד ל'תרגיל הבא' של הממשלה. יכול להיות שהשנה הבאה תהיה שנת ההתפכחות מהחלום (אפילו פנטזיה) שמחירי הדיור בארץ יירדו בשיעור משמעותי, שכן כרגע נראה שאנחנו רחוקים מזה".

ומה התחזית להמשך השנה?

"הציפייה היא להמשך המגמה שהתחזקה בשנת 2018, דהיינו מיעוט קונים, רוכשים שמתלבטים, האטה בקצב העסקאות ופה ושם ירידות מחירים קלות. כל זה נכון בוודאי לחצי הראשון של השנה. לקראת אמצע השנה, עם הקמת הממשלה החדשה ומינוי שרי האוצר והשיכון החדשים, תתברר התחזית הנדל"נית של קובעי המדיניות לשנים הקרובות. אז גם נדע אם יש בשורות חדשות, מה קורה עם תוכנית 'מחיר למשתכן', והאם מחירי הנדל"ן יהיו בין הדגלים העיקריים שתניף הממשלה החדשה.

"עם זאת כדאי לזכור ששינוי מגמה בנדל"ן הוא תהליך איטי וארוך, במיוחד בישראל בגלל הבעיות בתכנון לטווח ארוך כשקובעי המדיניות מתחלפים כל שנתיים עקב בחירות. לזה מצטרפים גם חסמים בירוקרטיים ועודף רגולציה, תהליכי קבלת ההחלטות וקצב השחרור של קרקעות לבנייה".